Когда подешевеет недвижимость в Волгограде: прогноз экспертов на 2024 год

Уже в ближайшие дни эксперты ждут заметного охлаждения спроса на рынке недвижимости. С чем это связано, что будет происходить с ценами на жилье и стоит ли сейчас покупать недвижимость — на это вопросы «Блокнот Волгоград» ответили эксперты. 

Как повлияет на спрос ключевая ставка в 16%?

Основатель группы компаний MACON Илья Володько говорит о том, что 2023 год для строительного рынка был годом взрывного спроса, который поддержали в том числе и программы льготного ипотечного кредитования. Резкое изменение ситуации эксперт прогнозирует уже с 23 декабря, и дело вовсе не в запредельной ключевой ставке в 16%.

— С учетом того, что для первичного рынка пока еще сохраняются льготные программы ипотеки, колебания ключевой ставки решающего значения не имеют. А вот решение ЦБ об увеличении минимального размера первоначального взноса с 20 до 30% на рынок повлияет. В разрезе цен на регионы речь идет о сумме в 500-800 тысяч рублей, и в сравнении с зарплатами в регионах эта сумма существенна. По сути речь идет минимум о среднегодовой зарплате жителя региона, а в случае с Волгоградской областью даже выше, — говорит Володько.

Именно поэтому эксперт ждет заметного падения спроса на недвижимость в Волгограде уже в последнюю неделю декабря и в начале следующего года. Это падение вряд ли компенсирует даже тот факт, что льготные ипотечные программы продолжат действовать до июля будущего года.

Что будет с ценами?
Ждать снижения цен на жилье в ближайшие полгода эксперты не советуют.

— Весь период с середины 2020 года до сегодняшнего дня был крайне успешным для девелоперов. Текущий год был рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов. Застройщикам это помогло «обрасти жирком», почувствовать себя более уверенно. К тому же на рынке сейчас укрепились крупные девелоперы, имеющие прочные контакты с банками, хорошую финансовую поддержку, поэтому им достаточно просто не зависеть от краткосрочных колебаний рынка. По моим прикидкам, как минимум до середины следующего года это позволит застройщикам не прибегать к заметному снижению цен, — убежден Илья Володько. 

А вот дальше это станет возможным, если ситуация не изменится, считает доктор экономических наук, профессор Волгоградского филиала РЭУ им. Г.В.Плеханова Игорь Бельских.

— При отсутствии спроса цены будут стоять, а потом резко свалятся вниз. Опыт падения цен в 1998 и 2008 показал, что 30% падения — это минимум, если считать в валютном эквиваленте. Цена себестоимости квадратного метра в стране ориентирована на мировой уровень цен. Поэтому валютная оценка стоимости недвижимости, единственный адекватный подход. Банки, финвласти и фирмы — застройщики не дадут рынку сильно просесть, но и роста цен на рынке не будет, — дает свой прогноз волгоградский эксперт.

Илья Володько прогнозирует, что максимально недвижимость может подешеветь на 8-10%, но и то при условии резкого ухудшения условий льготной ипотеки и только со второй половины 2024 года.

Покупать ли недвижимость?

Игорь Бельских считает, что цены на первичном и вторичном рынке волгоградской недвижимости завышены минимум на 30%.

— По такой цене никто не захочет брать кредиты и пополнять оборотные средства. По ипотеке нанесен удар страшной силы, покупать недвижимость в Волгограде сейчас — иррациональная идея. Первичка и вторичка имеют уже структурные ценовые перекосы, которые должны быть убраны. Но покупать недвижимость в Волгограде нет смысла не только из-за цен. Демография в регионе с каждым годом хуже, молодежь бежит отсюда, регион не имеет драйверов роста, экономическая ситуация по объективным экспертным оценкам резко ухудшается. Покупка недвижимости в депрессивном регионе — деньги на ветер, — считает Бельских.

Где выгоднее покупать недвижимость: на первичном или вторичном рынке?

— Сейчас сложилась парадоксальная ситуация, когда по факту кредитная нагрузка при покупке жилья на первичном и вторичном рынке по сути стала одинаковой. Да, вторичка заметно дешевле, но из-за того, что на нее не действуют льготные программы, ежемесячный ипотечный платеж за квартиру одинаковой площади на первичке и вторичке сравнялся. Другое дело, что ключевая ставка в 16% практически поставила крест на ипотеке для вторичного рынка. Банки не смогут кредитовать под процент ниже, да еще и будут тщательнее отбирать заемщиков из-за возросших рисков, — поясняет Володько.

Брать ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке сейчас стало иррациональной идеей. Но и ждать, что из-за отсутствия спроса цены пойдут вниз, эксперты не советуют. Скорее собственники просто придержат жилье, дождавшись лучших времен. Поэтому скорее выбор квартир на вторичном рынке сузится, чем цены серьезно пойдут вниз.

Что и где покупать?

Тем, кто твердо решил именно сейчас инвестировать в недвижимость, Игорь Бельских советует покупать квадратные метры в курортных зонах с устойчивой правовой базой и в столичных регионах, где есть большой приток населения, развит рынок труда, адекватное экономике госуправление. В Волгограде перспектив для взрывного роста экономики и недвижимости Бельских не видит: «Откуда в регион придут покупатели? Мигранты не едут, местные не хотят рожать, молодежь мечтает уехать».

Елена Абдулина

Новости на Блoкнoт-Волгоград