«Надежда может оказаться иллюзией»: как волгоградский рынок недвижимости переживает рост цен на квартиры и строительство

В Волгоградской области к 19 января эксперты отмечают рост цен на квартиры в новостройках. Так ли это или нет и почему, разбирался корреспондент «Блокнота Волгограда».

По различным оценкам, цены жилья на первичном рынке в стране выросли на 10-15%, а на вторичном – 6-8%.

Только по официальным данным Росстата, в Волгоградской области за первые три квартала прошлого года стоимость одного квадратного метра в новостройке выросла на 8% до 49 300 рублей, а на вторичном рынке на 1,9%, до 43 200 рублей.

- Цены на жилую недвижимость значительно подросли во второй половине 2020 года, и эта динамика сохраняется. Основным драйвером роста выступает повышенный спрос на фоне снижающегося предложения. Мощным стимулом спроса выступает льготная ставка по ипотеке 6%, самая низкая в новейшей истории России, - говорит президент НП "Союз строителей Волгоградской области" Алексей Цуканов. - В результате увеличился объём сделок на рынке, и впервые у волгоградских застройщиков появилась надежда выйти в положительный финансовый результат, так как ровно год назад банки откровенно заявляли, что с существующими ценами и доходностями лучше строительные проекты не входить. Но и эта надежда может оказаться иллюзией, поскольку наметился значительный рост цен на сырьё и материалы для строительства из-за увеличения спроса на внутреннем рынке и резкого падения курса национальной валюты. Но мы надеемся, что рынок придёт в равновесие, цены на стройматериалы откатятся к разумным показателям и строительный рынок будет динамично развиваться. 

Алексей Цуканов (фото: администрация Волгоградской области)

Депутат гордумы Сергей Сидельников считает, что заметного роста цен на недвижимость именно в Волгограде не наблюдается.

- Мы следим за статистикой и состоянием рынка недвижимости в Волгограде, - рассказал член комитета по муниципальному имуществу, землепользованию и градостроительству Волгоградской городской думы Сергей Сидельников. – Квартиры в новостройках на самом деле не дорожают. В целом рынку недвижимости очень сильно помогла 6-процентная ипотека. Она заметно стимулировала продажи и, тем самым, застройщиков. И отмечу, что роста цен недвижимости в Волгограде точно нет. У нас не самый высокий покупательский спрос. Даже люди, приобретающие жильё в ипотеку, ищут наиболее экономически выгодные для себя варианты. Рынок жилья в Волгограде очень насыщен, в том числе эконом-класса. Кроме этого, хорошо заработала федеральная программа по переселению граждан из аварийного жилья. Государство выкупает квартиры у застройщиков и передаёт их людям.

В 2020 году администрация Волгограда объявила аукционы на приобретение 139 квартир, а также заключила контракты на покупку ещё 180 квартир в новостройках Кировского и Советского районов Волгограда. Жильё предоставят людям в этом году.

Сергей Сидельников (фото: Волгоградская городская дума)

В последние пять лет в Волгограде отмечается рост смертности при снижении рождаемости и миграции населения в другие регионы. Темпы ввода жилья сократились практически в два раза.

- В 1991 году все пришли к переходу на рыночную экономику, - говорит Сергей Сидельников. – Но у нас, к сожалению, сохранилась галочная система. Если на рынке отмечается снижение вводимого жилья – то это обосновано экономически, значит, нет такового высокого спроса на него. Рынок регулируется сам. Был бы высокий спрос на рынке, строили бы больше. В Волгограде и так много пустующего жилья. Но при этом строительные компании не должны приостанавливать свою работу. При простое они несут большие издержки. Им нужно оборачивать свои средства. Если они сегодня остановятся, то завтра потеряют коллектив, технику и другие имеющиеся ресурсы. Поэтому им нужно строить, строить и строить. С другой стороны, жители районов Волгоградской области, особенно из сельской местности, стараются устроить своих детей-выпускников в Волгоград. Они активно покупают недвижимость. Данная тенденция сохраняется и существенно поддерживает рынок. А определять, сколько нужно квадратных метров, должен исключительно рынок. Будет спрос – будет предложение. Сколько людям надо, столько и будет строиться жилья.

 Многие представители компаний-застройщиков в Волгограде со вздохами отказывались общаться на щекотливую тему. Некоторые согласились исключительно на неавторизованные комментарии.

- Большинство застройщиков цены на уже введённое жильё не поднимают, - говорит представитель одной из строительных компаний. – Они и так были достаточно высокие, насколько возможно. Что касается строящегося жилья, то на рынке отмечается заметное дорожание стройматериалов. Себестоимость строительства сильно растёт. Например, арматура стоила 38-40 рублей, а сейчас 60-62 рубля. Все находятся в состоянии шока. Подорожал весь металл, хотя его производят на наших российских заводах. С чем это связано, я не знаю. Бензин у нас тоже непонятным образом периодически дорожает. Для понимания, для строительства одноподъездной 16-этажки требуется 1000 тонн арматуры. Её раньше покупали за 40 млн, а сейчас за 60 млн. Разница ощутимая. Тоже самое и металлическая труба – стоила 40 рублей, а сейчас - 70 рублей.

В другой компании отметили отсутствие денег у населения.

- Какого-то заметного спроса на рынке я не заметил – с чего бы? – пояснил собеседник. - Народ нищает. Можно сделать ипотеку под 1 процент, но, если у населения денег нет, кто её возьмёт?

На рынок недвижимости, по словам собеседника, повлияли и другие факторы.

- После введения новых требований к застройщикам, многие из них ушли с рынка, - говорит волгоградец. - Компании просто не потянули. В первую очередь, эскроу счета. Например, проект строительства оценивается в 100 миллионов рублей, а застройщик должен иметь на счету 30 млн из них. Далеко не у всех есть свободные средства в таких объёмах. Остались из-за этого только крупные компании. Объём вводимого жилья из-за этого существенно не вырос. С другой стороны, была недооценка стоимости квадратного метра. Квартиры долгое время не дорожали, и застройщики сейчас устанавливают выгодные для себя цены, не спеша быстро продать квартиры. Они лучше подождут, но получат заложенную прибыль.

Фото: pixabay.com

Демографическая ситуация в Волгограде очень пугает и отпугивает потенциальных инвесторов. Многие отказываются от крупных проектов. В некоторых новостройках молодёжь покупает квартиры, чтобы иметь какой-то актив на родине, а сами переезжают в другие города. Бывают случаи, что часто продают новое жильё и покупают квартиры в других регионах. Раньше от Спартановки до Красноармейского были десятки заводов, а сейчас остались единицы. И куда идти молодёжи?

Часть застройщиков выручила достройка проблемных домов, где долгое время ожидают свои квартиры обманутые дольщики. В домах, где были распроданы все квартиры, застройщикам компенсировали из бюджета стоимость оставшегося строительства.

Причины роста цен на недвижимость пытались объяснить президенту. Всё свели к простому: в стране ввели 6-процентную ипотеку, и граждане принялись массово скупать жильё на первичном рынке. Спрос породил предложение, цены повысились. Глава государства поручил губернаторам следить за динамикой и не допускать высокой стоимости жилья.

Алексей Серебряков