Волгоградский эксперт ответил на главные вопросы о ценах на недвижимость до конца лета
В субботу, 16 июля, весь мир отмечает праздник День знакомства с клиентами. В агентстве недвижимости «Этажи» клиентов считают своими партнерами, в отношениях с которыми главное - честность.
Сейчас время покупать или продавать? Будут ли расти цены на недвижимость? Выгодно ли сдавать квартиру и нужно ли вкладываться в недвижимость тем, кто хочет сохранить средства? Своим экспертным мнением на этот счет поделился директор агентства недвижимости «Этажи» Сергей Неумолотов.
- К нынешнему кризису, начавшемуся в марте 2022 года, мы подошли с рекордно низкими ипотечными ставками, достаточно широким выбором и относительно низкими ценами. То, что происходило в последние четыре месяца, вписалось в типичный сценарий кризиса?
- Есть и отличия, и сходства. Но совершенно точно можно сказать, что нынешняя ситуация уникальна. С марта после резкого роста ипотечных ставок мы наблюдали резкое снижение активности на рынке. При этом покупали волгоградцы преимущественно за наличку, распечатав все денежные накопления. В итоге покупатели, которые таким образом хотели обезопасить свои сбережения, поддержали рынок. По итогам марта, который никогда не был пиковым в плане продаж, объем сделок был сопоставим с декабрем 2021 года. Это очень нетипично для кризиса.
А вот дальнейший провал по объемам сделок был намного глубже, чем в кризис 2015 года — примерно в два раза. Как только накопления у людей кончились, рынок резко затормозил в ожидании, когда начнут снижаться ипотечные ставки.
Наконец, самым невиданным за всю историю кризисов, начиная с 90-х годов, стало то, что фактические цены на недвижимость пошли вниз.
Динамика нынешнего кризиса оказалась вполне типичной: первый месяц - шок, два последующих месяца — падение, а затем постепенный возврат на первоначальные позиции. Но что самое отрадное в нынешней ситуации — мы видим, что этот раз рынок намного быстрее, чем в прошлые кризисы, приходит в норму. Уже сейчас можно говорить, что показатели июня 2022 года вполне сопоставимы с данными за июнь 2021 года. Главная причина — последовательное снижение ключевой ставки, которое мы сейчас наблюдаем. Причем вслед за очередным снижением банки так стремительно снижали ставки, что мы даже не успевали запускать рекламу с более выгодными предложениями.
- Видите ли вы перспективы для дальнейшего снижения ипотечных ставок?
- Перспектив для снижения ипотечных ставок в массовом сегменте мы пока не видим. Да и текущие ставки благодаря наличию спецпредложений остаются более чем комфортными. Так, по некоторым объектам, которые мы предлагаем покупателям, ипотечные ставки начинаются от 0,1%, есть предложения от 2,99%. Да, такие предложения действуют на определенных условиях и в ограниченный период. Но в любом случае в перспективе 5-6 лет это выгоднее, чем брать ипотеку на общих условиях. По факту сейчас есть возможность купить недвижимость по ставкам как в начале года, и это не может не радовать.
- Что происходит сейчас с ценами на недвижимость в Волгограде на первичном и вторичном рынке? Как они изменились с начала спецоперации?
- С начала марта на волне ажиотажного спроса мы наблюдали довольно резкий скачок цен вверх. Затем последовало снижение спроса и за ним снижение ценников. Причем если по России средняя цена на квадратный метр «вторички» зафиксировалась на уровне 80 тысяч рублей за метр, то в Волгограде она остановилась на отметке в 70 тысяч за «квадрат». Но фактическая цена сделок еще ниже. По факту сейчас правила рынка диктует покупатель, поэтому торг составляет 5-10% от начальной цены. Более того, снижения средней цены сделки мы ожидаем в перспективе как минимум ближайших двух месяцев. Сейчас очень удачное время для тех, кто покупает: можно снижать цену и купить недвижимость по максимально выгодной цене. Кроме того, компания «Этажи» предлагает покупателям и самый широкий выбор услуг, включая гарантию безопасности сделки, когда мы ручаемся, что покупка пройдет без риска. При этом мы несем перед клиентом финансовую ответственность: возмещаем до 10 млн в случае утери прав собственности на жильё, купленное с нашей помощью.
- Что происходит с ценами на первичном рынке, здесь наблюдаются похожие закономерности?
- Мы отметили определенный рост, связанный в первую очередь со стремительным подорожанием стройматериалов. С марта цены у застройщиков заметно поднялись, одновременно росли ставки по ипотеке. И покупатель занял выжидающую позицию. В апреле цена на новостройки росла, а спрос падал. Но уже сейчас по таким показателям, как запросы в интернете, посещаемость сайта, количество заявок покупателей мы видим возвращение спроса. А уже в июне прирост заявок составил 18%.
- Выгодно ли сейчас покупать квартиру без отделки с учетом резко выросших цен на ремонт?
- Квартиры с ремонтом в формате «заезжай и живи» были всегда высоколиквидными и пользовались повышенным спросом по сравнению с квартирами, в которые нужно вкладываться. Но в то же время всегда есть люди, которым нужны голые стены и потолок, где они хотят воплотить свои дизайнерские решения. Цены на ремонт действительно повысились. Если несколько месяцев назад стоимость ремонта квадратного метра новостройки стояла на отметке 10 тысяч рублей, то сейчас эта цифра выросла процентов на 30-40. Это нужно учитывать.
- Количество выставленных на продажу квартир на вторичном рынке уменьшилось или выросло за последние месяцы? С чем это связано?
- Здесь мы тоже отметили довольно нетипичную ситуацию. За март-апрель количество выставленных на продажу квартир выросло примерно на 10% к началу года, это довольно заметный скачок. Пока покупатели ждали снижения ставок, продавцы продолжали выходить с новыми предложениями. Это создало уникальную ситуацию: если продавец не шёл на торг, он практически не имел шанса продать квартиру. В этом свете как минимум на ближайшие два месяца я бы не стал ждать роста цен. Разочарую тех продавцов, кто живет в иллюзиях и ждет, что цена продолжит расти. Позволить себе не снижать цены могут лишь продавцы высоколиквидных квартир в центре, с ремонтом. Они продадутся, а вот остальным нужно понимать, что пока правила на рынке диктует покупатель и без торга продать квартиру крайне сложно. С другой стороны, мы всегда помогаем своим клиентам удержать цену, более грамотно преподнеся объект его потенциальным покупателям.
- Получается, продавать с помощью агентства сейчас выгодно. А покупать?
- Однозначно да. Во-первых, с помощью компании «Этажи» вы можете оформить ипотеку дешевле, чем напрямую в банке. Дело в том, что для наших клиентов банки предусматривают специальные преференции - скидки на ставку. Во-вторых, с нами вы можете оформить страхование, обязательное при ипотечных сделках, в два и более раз дешевле. В результате клиент экономит очень существенную сумму. Повторюсь, мы даем гарантию безопасности сделки, предлагаем большой выбор квартир и проведение сделки под ключ.
- Выгодно ли сейчас сдавать квартиру в аренду или проще продать и положить деньги в банк?
- Аренда жилья актуальна всегда, и пик спроса на нее наблюдался в марте, когда многие были вынуждены отложить покупку квартиры из-за выросших ипотечных ставок. Тогда цены на аренду выросли, но перспектив на то, чтобы этот тренд закрепился, я пока не вижу. Недвижимость как инвестиция все еще актуальна, другое дело, что делать это нужно грамотно. Если речь идет о покупке недвижимости с целью сдачи в аренду или как инвестиции, мы проводим консультации вплоть до расписания плана окупаемости объекта, плана помесячных вложений и так далее. По сути мы помогаем приобрести клиентам готовый инвестиционный продукт, предлагая различные варианты решения. Один из рабочих вариантов — с нашей помощью найти высоколиквидный объект с хорошим ремонтом, снизить на него цену и купить. Мы поможем рассчитать варианты, когда, сдавая такое жилье в аренду, можно покрывать ежемесячный платеж по ипотеке.
- В последние месяцы наблюдается тренд на релокацию. Люди меняют место жительства в связи с работой или по личным обстоятельствам. На вашей работе этот тренд отразился?
- Рынок недвижимости — это всегда движение, поэтому ничего нового для нас на нем не происходит. Запросы на поиск недвижимости в других городах есть, как есть спрос иногородних на жилье в Волгограде. Волгоград как южный город по-прежнему интересен жителям Урала, северных регионов. Одна из таких сделок как раз сейчас в работе у нашей компании. Что касается покупки волгоградцами жилья в других регионах, то мы уже не первый месяц проводим такие сделки без участия продавца и покупателя, на 100% дистанционно. С нашей помощью вы можете купить квартиру практически в любой точке России, даже не посещая этот город.
- Статистика красноречиво показывает снижение покупательской способности населения. Многие волгоградцы и вовсе называют свой город нищим. По вашим ощущениям, многие волгоградцы отказались в последние месяцы от мечты о покупке квартиры?
- В корне не соглашусь с тем, что наш город нищий. И объем рынка, и качество предложения на нем вполне достойные на фоне других городов-миллионников. Что касается платежеспособности, то я бы не был столь категоричен. К примеру, многих нынешняя ситуация заставила пересмотреть приоритеты. Люди стали меньше тратить на заграничные поездки, предметы роскоши и то, что не относится к предметам первой необходимости. Доходы упали, но и перераспределились приоритеты в тратах. Именно этим можно объяснить растущую динамику спроса на недвижимость.
- В пандемию по всей стране резко вырос спрос на загородную недвижимость и частные дома. Этот тренд сохранился?
- В этом году рост спроса на загородную недвижимость превзошел все ожидания. Год к году рост составил порядка 35%, и это, скорее, устойчивый спрос, чем влияние пандемии. Тем более что все связанные с ней ограничения уже отменили по всей стране.
- Что будет с рынком недвижимости к сентябрю?
- На мой взгляд, к сентябрю по количеству сделок рынок догонит и даже, возможно, перегонит показатели 2021 года. Сейчас мы видим это по таким опережающим показателям как спрос, желание купить, интерес к предложениям, количество ипотечных консультаций. Думаю, что к сентябрю этот спрос будет реализован выросшим количеством сделок.
Полный цикл услуг при покупке, продаже и аренде недвижимости. Покупка недвижимости в других регионах 100% дистанционно
Агентство недвижимости «Этажи»
Волгоград, ул. Рокоссовского 62, 4 этаж, БЦ "Волгоград Сити".
Телефон 8 (8442) 605-145
Новости на Блoкнoт-Волгоград
