Недоступное жилье: ипотека дешевеет, квартиры страшно дорожают в Волгоградской области

Вопроса покупки недвижимости рано или поздно касается большинство людей.

Начиная с прошлого года, цены на первичное и вторичное жилье существенно «взлетели», и уже те, кто планировал покупку, не готовы заключать сделку. Насколько подорожала недвижимость и почему, какие нюансы у ипотеки с господдержкой и когда ждать снижения цен – выяснил корреспондент «Блокнот Волгоград».

Пожалуй, самый доступный способ купить квартиру – взять ипотечный кредит. В Волгоградской области работают как государственные программы  поддержки при приобретении жилья в ипотеку, так и региональные.

От региона предложены и действуют следующие льготы: для молодых семей-участников федеральной программы «Обеспечение жильем молодых семей» (где одному из супругов до 35 лет) Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки предоставляет займы под 3% годовых на первоначальный взнос в объеме до 15% от стоимости жилья, но не более 300 тысяч рублей. Срок – до 5-ти лет на оплату первоначального взноса при приобретении в ипотеку жилья у застройщика в строящемся многоквартирном доме. Если же у пары родится в этот период 1 ребенок, то будет списано 25% от остатка основного долга, а при рождении второго ребенка – еще 25% от остатка основного долга.

Также по этой же федеральной программе молодым семьям в строящемся многоквартирном доме АО «Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования» предоставляет ипотеку по сниженной процентной ставке на весь срок кредита.

Также существуют компенсации части расходов по ипотеке для тех, кто приобретает жилье у застройщика на этапе строительства. В размере ключевой ставки ЦБ РФ (на данный момент это 4,25% - прим.ред.), но не более 15 тысяч рублей в месяц до 5 лет могут получить многодетные семьи. Аналогичная компенсация предусмотрена для семей-переселенцев из аварийных домов в 2019-2025 годах. Также 5,5% годовых, но не более 15 тысяч рублей в месяц сроком 2 года могут получить жители региона, которые купили квартиру с 2018 года в проблемном доме, который достраивает уже другой застройщик.

В настоящее время одной из самых популярных федеральных программ является льготная ипотека на первичное жилье по ставке 6,5%. Эта льгота стала действовать с 17 апреля прошлого года. Изначально ее хотели оставить до 1 ноября 2020 года, но продлили до 1 июля 2021 года.

В Волгоградской области количество выданных ипотек с 2019 года заметно увеличилось. Льготы подогрели интерес граждан и позволили им купить в том числе и более дорогой вариант жилья. Так, по данным Центробанка, с 1 января 2020 года по 1 декабря 2020 года было выдано 21 187 ипотечных займов, в аналогичный период 2019 года только  16 731. К тому же, в 2019 году было выдано на 26,6% больше ипотечных кредитов, чем в 2018 году. Также увеличились и суммы займов. С 1 января по 1 декабря 2020 года было выдано 42,8 млрд рублей ипотечных займов, а годом ранее в этот же период– на сумму 30,8 млрд рублей. Рост составил более 55%. Процентная ставка снижалась. В 2019 году средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составляла 10%. А в 2020 году снизилась с 9,9 до 7,8% годовых.

Как известно, чем выше спрос, тем выше цены. Так получилось и с недвижимостью, которая стала стремительно дорожать. По данным комитета строительства Волгоградской области, по итогам третьего квартала 2020 года на территории Волгоградской области средняя стоимость 1 м2 жилья на первичном рынке зафиксирована в размере 49 305,50 рубля, что на 6,6 % больше, чем в четвертом квартале 2019 года (46 257,17 рубля), на вторичном рынке – 43 165,16 рубля, что на 3,8 % больше, чем в четвертом квартале 2019 года (41 586,29 рубля).

Глава Банка России Эльвира Набиуллина в ноябре прошлого года на пленарном заседании Госдумы сообщила о необходимости своевременного завершения льготной ипотеки по ставке 6,5%, так как есть риск создания пузыря.

– Уже виден рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья, – сообщила тогда Эльвира Набиуллина.

В 2008 году лопнул ипотечный пузырь в США. В то время был также повышен спрос на покупку жилья из-за низких ставок. Долговая нагрузка стала расти, и, в конечном счете, пузырь лопнул, положив начало мировому кризису.

Вместе с ростом выдачи ипотечных займов, растет и портфель кредитов. По состоянию на 1 декабря 2019 года портфель ипотечной задолженности жителей региона составил 86,9 млрд рублей, а по состоянию на 1 декабря 2020 года – уже 102,2 млрд рублей.

Первичный рынок

Как известно, квартиры в новостройках существенно подорожали. Одной из причин стал законодательный запрет на прямую работу застройщиков с деньгами  покупателей по долевому строительству. Теперь долевые стройки ведутся через эскроу-счета, а финансирование застройщик привлекает в виде кредита в банке. Поскольку строительство в кредит стоит намного дороже, чем без него, застройщики заложили эти расходы в цены. Некоторые дома, которые начали строить раньше, можно было закончить и без применения схемы эскроу. Но эти квартиры уже распроданы. Сейчас долевое строительство ведется в основном через эскроу.

В 2019 году, в феврале,  когда ЦБ начал публиковать региональную статистику по эскроу, в Волгоградской области было открыто только 106 эскроу-счетов, а застройщики заключили только 3 кредитных договора с банками на сумму 1,4 млрд рублей. В декабре 2020 года было заключено 1944 эскроу-счета, а застройщики заключили 13 кредитных договоров с банками на сумму 4,6 млрд рублей, сообщили в Отделении Волгоград Южного ГУ Банка России.

Разогнал цены на первичку не только принцип эскроу, но и сама льготная ипотека под 6,5%, которая сформировала повышенный спрос. Кроме того, подорожали отдельные виды строительных материалов. Ранее застройщики делились с «Блокнот Волгоград», что для строительства одноподъездного 16-этажного дома требуется 1000 тонн арматуры, которая раньше стоила 40 млн рублей, а сейчас – 60 млн рублей. 

В среднем квартиру в новостройке в Дзержинском районе Волгограда можно купить за 2,5-3 млн рублей. Срок сдачи домов, как заявляют застройщики, от 1 года. Соответственно, чем ниже цена, тем дольше ждать.

Но, как правило, квартиры в новостройках продают без отделки и нужно учитывать, что придется вложиться в ремонт.

– В среднем ремонт в квартире без отделки обойдется в 11 тысяч рублей за 1 квадратный метр. С отделкой White box – примерно 9,5 тысяч рублей за 1 квадратный метр, включая материалы. Самое затратное в ремонте – это подготовка стен и проводка, – прокомментировал руководитель ремонтной компании Илья Силкин.

Вторичный рынок

Жилье на вторичке подорожало из-за повышенного спроса на покупку недвижимости и первичного жилья.

В среднем, купить квартиру на вторичном рынке в центральной части Волгограда можно за 2,3 млн рублей. Делать ремонт в этих квартирах или нет – уже на личное усмотрение.

В Волжском цены на вторичное жилье совсем «кусаются». Стоимость однокомнатной квартиры уже достигает 2-3 млн рублей.

По состоянию на 1 января 2021 года, по оперативным данным, введено 432,2 тысячи м2 многоквартирного жилья. Это 133 дома, что на 16,4% больше, чем в 2019 году. В 2019 году было введено 371,3 тысячи м2 – 88 домов. Однако в 2014 году было введено 1115,0 тысяч м2. Заметно, что в последние годы ввод жилья сократился.

Когда ждать снижения цен на недвижимость?

– Жилье последние полтора года только дорожает. Во-первых, это из-за низкого ввода жилых домов: строить стали меньше. Во-вторых, из-за льготных ипотек: это сельская ипотека от 2,7%, которая распространяется на Волгоградскую область, и ипотека с господдержкой по ставке 6,5%. В-третьих, это поддержка от государства для определенных категорий граждан. Эти факторы подогревают цены на жилье, поэтому недвижимость сейчас пользуется высоким спросом. Рост цен остановится, когда программы софинансирования или льготной ипотеки закончатся, они ограничены по времени. Если их не продлят, то рост цен остановится, так как основная причина подорожания недвижимости – это льготная ипотека. В новостройках вообще можно наблюдать резкий скачок роста цен. Самый высокий спрос на жилье наблюдается в декабре. К тому же, с этого года ввели налог на вклады, поэтому люди поспешили вложить средства в недвижимость. Обычно спад спроса наблюдается в январе и феврале, а также летом. Летом все уезжают в отпуска, покупатели находятся в неактивной стадии. Но как будет в этом году, сказать наверняка нельзя.

А вот с коммерческой недвижимостью ситуация другая. Здесь даже можно наблюдать стагнацию в покупке и продаже офисной недвижимости. Помещения, расположенные в ликвидных местах, никогда не были и не будут дешевыми. Немало пострадали офисные здания из-за пандемии. Компании, которые перевели часть сотрудников на удаленную работу, стали переезжать из больших офисов в помещения поменьше. Большая часть офисов плохо продается и плохо сдается. Помещения, расположенные в подвалах домов, на протяжении года показали себя неликвидными, так как на рынке существует избыточное предложение других объектов. Поэтому такие офисы сейчас как никогда дешевые, примерно 5-6 тысяч рублей за 1 м2, в зависимости от месторасположения, конечно, – прокомментировал корреспонденту «Блокнот Волгоград» эксперт по недвижимости.

Алина Мельникова