Жители Волгоградской области не оплачивают каждый 213-й ипотечный кредит

По состоянию на 1 апреля текущего года жители Волгоградской области перестали оплачивать каждый 213-й ипотечный кредит по договорам долевого участия. Такие данные публикует коллекторское агентство «Долговой консультант».

Долги растут

По данным коллекторов, на апрель 2020 года задолженность более 90 дней по ДДУ достигла в регионе 73 млн руб. При этом долги по ипотеке продолжают расти. Так, на 1 января этого года жители Волгоградской области не оплачивали каждый 217-й ипотечный кредит в строящемся жилье, а долг составлял 71 млн рублей. По состоянию на 1 января 2019 года дольщики региона не оплачивали каждый 328-й ипотечный кредит в строящихся домах, просрочка свыше 90 дней составляла 40 млн рублей.

В целом аналитики отмечают резкое увеличение с начала текущего года количества проблемных ипотечных кредитов в стране под залог ДДУ (ипотека на строящееся жилье). Так в России заемщики прекратили оплачивать каждый 252-й кредит, тогда как на начало года не обслуживался каждый 262-й, показывает анализ данных Банка России и собственного долгового портфеля коллекторского агентства.

«Мы говорим о кредитах, платежи в погашение которых банки перестали получать более 90 дней назад, таким образом, речь идет о финансовых проблемах, с которыми заемщики столкнулись не позднее декабря прошлого года. Ситуация в экономике, вынужденные каникулы и ограничительные меры на бизнес, стартовавшие в марте 2020 года, на наш взгляд, к июлю-августу покажут еще более драматичные темпы отказа заемщиков оплачивать ипотеку», - рассказывает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов.

Так, за первый квартал 2020 года объем просроченной задолженности по ипотеке на рынке строящегося жилья в России вырос на 7% против 13% по итогам за весь 2019 год и на 1 апреля 2020 года превысил 6,2 млрд рублей.

По оценке эксперта, кредиты на покупку строящегося жилья более чутко и практически моментально реагируют на любые изменения в уровне платежеспособности заемщиков. «Строящееся жилье не может создавать должникам дополнительный доход на примере готового жилья, которое можно сдать в аренду или быстро продать по рыночной цене и рассчитаться с кредитором», — отметил Денис Аксёнов.

С сокращением количества обслуживаемых кредитов столкнулось жители трети регионов страны. Наиболее серьезное ухудшение на Сахалине (заемщики перестали платить по каждому из 1158 кредитов на начало года до 839), Удмуртии (с 1543 до 1415) и Калининградской области.

Платежная дисциплина падает

Как отмечает глава люксембургского офиса консалтинговой группы KRK Group Никита Рябинин, принципиальной разницы между заемщиками на квартиры в строящемся и готовом жилье нет, так как это не имеет отношения к их платежной дисциплине. Рост просроченной задолженности, по мнению эксперта, связан с падением реальных доходов населения, которое сейчас усилится из-за потерь бизнеса: работодатели будут уменьшать зарплаты, сокращать штат и так далее.

«Люди будут более неохотно брать на себя долгосрочные кредитные обязательства, в том числе ипотеку, и это коснется и строящегося жилья. Для застройщиков это означает падение спроса на квартиры, особенно на дорогостоящие объекты. При это цены на недвижимость могут увеличиться, так как компании понесли убытки из-за приостановления строительства в связи с ограничительными мерами. В целом, можно ожидать в ближайшее время стагнацию на рынке недвижимости», - комментирует Никита Рябинин.

По мнению аналитика «Фридом Финанс» Валерия Емельянова, рост суммы просрочки объясняется ростом суммы выданной ипотеки. «Если посчитать соотношение объема просроченных платежей по договорам ДДУ и объема выданных кредитов, то с начала года в Волгоградской области даже произошло некоторое улучшение платежной дисциплины и ее стабилизация. Так, за январь жители региона не погасили вовремя 0,5% (это данные ЦБ на 1 февраля) ипотеки по ДДУ, но уже в феврале и марте показатель составил 0,47% и 0,47% (это данные ЦБ на 1 марта и 1 апреля соответственно)», - говорит эксперт.

По его словам, ровно год назад объем просрочки составлял 0,32% против 0,38% в среднем по России, то есть регион на общем фоне отличался относительно высокой платежной дисциплиной. Сегодня все наоборот. Волгоградская область имеет показатель просрочки 0,47% против 0,4% в среднем по стране. Прирост неплательщиков с прошлой весны фактически увеличился в 1,5 раза и сейчас их количество опережает другие регионы.

«Основная причина того, что динамика в регионе опережающая, вероятно, связана с проблемами у отдельных местных застройщиков. Но стоит еще раз оговориться, что просрочка за предыдущий год выросла по всей стране. Это может быть связано с тем, что банки активнее предлагали ипотеку на волне снижения ставок. Массовый рост выдачи часто сопровождается приходом неопытных заемщиков, которые более склонны пропускать платежи», - комментирует Валерий Емельянов.

Он также отмечает, что традиционно считается, что ипотечники это лучшая категория заемщиков. И так оно и есть, если посмотреть на размер просрочки. Более 99% гасят вовремя. Это несоизмеримо лучше, чем в других категориях кредитов, где могут оставаться не погашенными десятки процентов общего объема займов. Обычно это объясняется культурой отношения россиян к жилью: наши люди не оценивают его как финансовый актив и склонны платить по ипотеке, даже если им гораздо выгоднее отдать квартиру банку.

«Из этого было бы логично предположить, что те, кто живут в готовом жилье и платят за него, менее склонны допускать просрочку, чем те, у которых квартира есть только на бумаге. Но на самом деле все наоборот. Хозяева готовых ипотечных квартир допускают просрочки вдвое чаще, чем владельцы строящихся долевых. В среднем 1% таких ипотечных долгов не гасится вовремя (против 0,4-0,5% по договорам ДДУ). Такие данные – и по Волгоградской области, и по России в целом», - говорит эксперт.

Вероятнее всего, по мнению аналитика, процент неплатежей резко вырастет в апреле, мае и июне. Возможно, даже в десятки раз. Но это будет техническая просрочка. Люди, потерявшие доход, попадут на штрафы, потом с опозданием оформят отсрочку в банке или платежные каникулы и вернутся обратно в график. «Процедуры, связанные с реструктуризацией долга, не быстрые, поэтому у многих возникнет ситуация, что они попали в категорию неплательщиков из-за форс-мажорных обстоятельств. Но это будет временным явлением. Массовых изъятий жилья из-за отсутствия платежей по ним мы в этом году не ожидаем», - резюмирует эксперт.

Борис Демченко